Arrendar casa hipotecada leva a perda de isenção de IMI
O contrato de compra de casa define uma finalidade objectiva – o financiamento para compra de habitação – que prevê que esta habitação seja o local de residência. Ao colocar uma casa hipotecada para arrendar, a finalidade pressuposta no contrato de compra não se verifica, pelo que até este ano, verificando-se as condições, seria possível ao banco aumentar o spread.
As condições previstas até Fevereiro deste ano nas quais o seu banco lhe poderia aumentar o spread, são:
- Arrendamento da sua habitação – Quando a habitação própria, ainda sobre o contrato de hipoteca, é arrendada, o banco poderia aumentar o spread. No entanto tal não poderia acontecer, mediante a situação que leva a colocar a casa no mercado de arrendamento. Caso o arrendamento fosse devidamente justificado, como por exemplo a deslocação temporária por motivos laborais, ou situação de desemprego de um dos titulares do crédito, o banco ficaria impedido de alterar esta taxa;
- Divórcio, separação ou falecimento – Nesta situação são previstas 3 possibilidades sobre como proceder no evento de divórcio ou separação:
- Venda da habitação para fazer face ao empréstimo;
- Ambos assumem a responsabilidade do crédito, apesar de apenas uma parte ficar com a habitação;
- Uma das partes procede à desvinculação do contrato de crédito à habitação, ficando a responsabilidade do contrato de crédito inteiramente sobre a outra parte;
– Seguindo esta via, de acordo com o artigo n.º 28-A, alínea b), do Decreto-Lei n.º 349/98 de 11 de Novembro publicado pelo Banco de Portugal, a instituição financeira não pode aumentar o spread caso se verifiquem as seguintes situações:
- Caso o novo titular tenha uma taxa de esforço do agregado familiar inferior a 55%;
- Caso o novo titular com dois ou mais dependentes tenha uma taxa de esforço inferior a 60%;
- Estas condições aplicam-se também nas situações de falecimento;
Alterações à legislação
Segundo o Decreto-Lei n.º 74-A/2017 do Banco de Portugal, que visa transpor as disposições do Parlamento Europeu e do Conselho para a regulação dos contratos de crédito, deixa de ser obrigatória a comunicação ao banco sobre o arrendamento de habitação própria, excepto se especificado no próprio contrato.
Para que assim seja, é necessário cumprir com duas directrizes para que tudo tenha o correcto enquadramento legal:
- O contrato de arrendamento deve especificar que a casa está hipotecada e ainda a ser paga ao banco;
- O pagamento da renda terá que ser realizado para a conta a partir da qual é cobrada a mensalidade da hipoteca;
A isenção do IMI
Existem dois tipos de isenção do IMI, a temporária – que se aplica durante um período definido e que visa as famílias que adquirem a primeira habitação; e a permanente, ou de cariz vitalício, que se aplica às famílias de baixos rendimentos.
No entanto a isenção de IMI é concedida apenas nas situações em que se trata da Habitação Própria Permanente (HPP), e ao arrendar a sua casa esta finalidade é alterada, pelo que poderá perder o direito à isenção de IMI ao registar o contrato de arrendamento nas Finanças.
Nas situações em que o contrato de hipoteca é anterior a esta legislação, e nos quais está impedido contratualmente de arrendar a sua casa, poderá fazê-lo ao abrigo da Lei. A Lei tem prioridade sobre o contrato, podendo este ser modificado por ela.
Como baixar o meu spread?
O valor dos spreads praticados pelos bancos tem vindo a diminuir consideravelmente ao longo dos últimos anos. Se o valor do seu spread for actualmente muito desfasado daquele que é praticado pela generalidade dos bancos, há vários passos que pode tomar para o reduzir.
- Faça várias simulações – A primeira coisa que deverá fazer é realizar simulações para ter uma ideia de que novas condições poderá usufruir. Antes até de se deslocar ao seu banco, é importante que tome conhecimento das ofertas disponíveis no mercado e os valores praticados. Poderá realizar a sua simulação através do nosso site através do seguinte link;
- Fale com o seu banco – A relação do cliente com o seu banco deve ser uma relação sólida e de confiança. Assim, em primeiro lugar deverá contactar o seu gestor de conta e avaliar a possibilidade de reduzir o seu spread. Tenha sempre em atenção que as instituições financeiras não podem incentivar à aquisição de outros produtos ou serviços financeiros com vista à renegociação do empréstimo, e mesmo que o seu gestor mostre alguma resistência na colocação do pedido, insista para que o processo seja submetido para análise;
- Transfira o seu crédito – Nas situações em que o seu banco se mostra irredutível em oferecer-lhe melhores condições, pode optar por transferir o seu crédito para uma nova entidade. Muitas instituições financeiras apresentam benefícios para novos contratos, e poderá também avaliar a mais-valia de proceder à consolidação de créditos, juntando diversos créditos de diferente cariz e transformando num único, com muito melhores condições. Poderá obter mais informações sobre este processo aqui.
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